ROE = 순이익 ÷ 실투자 자기자본 × 100
실투자 자기자본 = 총사업비 − 대출 − 보증금
낡은 건물을 헐고 신축해 가치를 올리는 디벨로퍼 사업.
레버리지 수익률부터 법인세, 재매각 ROE까지 구조를 정리합니다.
디벨로퍼(시행)는 토지·노후 건물을 매입 → 신축 → 임대 또는 매각으로 가치를 창출하는 사업입니다. 단순 매수·보유와 달리 건축으로 자산 가치를 끌어올리는 것이 핵심이며, 자금 규모가 커서 대부분 법인으로 진행합니다.
디벨로퍼 사업의 수익률을 좌우하는 것은 레버리지(대출)입니다. 같은 사업이라도 자기자본을 적게 넣고 대출을 많이 쓰면 자기자본 대비 수익률(ROE)이 증폭됩니다. 단, 손실 시 위험도 함께 커집니다.
법인으로 진행하면 사업 이익(임대 + 매각 차익)에 법인세가 부과됩니다(개인 양도세와 다른 체계). 2026년 현행 법인세율은 다음과 같습니다.
| 과세표준 | 세율 (누진공제) |
|---|---|
| 2억원 이하 | 10% |
| 2억 ~ 200억원 | 20% (−2,000만) |
| 200억 ~ 3,000억원 | 22% (−4.2억) |
| 3,000억원 초과 | 25% (−94.2억) |
신축 후 매각하면, 매각 차익에서 법인세를 뺀 세후 이익이 실현됩니다. 이를 실투자 자기자본으로 나눈 것이 재매각 ROE입니다.
새 매수자 입장의 임대수익률(연임대료 ÷ (매각가 − 보증금))도 함께 보면, 매각 가격의 적정성을 가늠할 수 있습니다.