표면수익률 = 연 임대수입 ÷ 매매가 × 100
실질수익률(Cap Rate) = NOI ÷ 매매가 × 100
"표면수익률 5%"라는 말에 속지 마세요.
운영비를 반영한 실질수익률(Cap Rate)과 순영업소득(NOI)으로 진짜 수익을 따집니다.
중개 매물 광고의 "수익률"은 대부분 표면수익률(Gross Yield)입니다. 운영비를 빼지 않은 숫자라 실제보다 높게 보입니다. 투자 판단은 운영비를 반영한 실질수익률(Cap Rate)로 해야 합니다.
NOI는 임대 운영에서 실제로 남는 돈입니다. 총 임대수입에서 운영비용만 뺀 값으로, 대출이자·감가상각·소득세는 제외합니다(자산 자체의 수익력을 보기 위함).
Cap Rate는 단순히 수익률을 재는 데 그치지 않고, 적정 매매가를 거꾸로 계산하는 도구가 됩니다.
연 임대수입: 400만 × 12 = 4,800만
표면수익률: 4,800만 ÷ 10억 = 4.8%
NOI: 4,800만 − 600만(운영비) = 4,200만
실질수익률(Cap Rate): 4,200만 ÷ 10억 = 4.2%
→ 같은 건물도 운영비를 반영하면 수익률이 0.6%p 낮아집니다. 표면만 보고 사면 기대수익을 못 맞춥니다.