양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익
양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제(연 250만) = 과세표준
과세표준 × 누진세율(6~45%) = 산출세액 (+ 지방소득세 10%)
팔아서 남긴 만큼 내는 세금, 양도소득세.
양도차익 계산부터 장기보유특별공제, 6~45% 누진세율, 비과세까지 실전 기준으로 정리합니다.
양도소득세는 부동산을 팔아서 생긴 차익(소득)에 부과되는 국세입니다. 매도가가 아니라 "남긴 돈"에 매기는 것이 핵심입니다. 손해를 봤다면 양도세는 없습니다.
전체 흐름은 이렇습니다.
양도차익을 줄이려면 필요경비를 빠짐없이 챙겨야 합니다. 취득가액에 더하거나 차익에서 빼주는 항목으로, 영수증·증빙이 핵심입니다.
오래 보유할수록 양도차익에서 일정 비율을 빼주는 제도입니다. 상업용·토지는 일반 공제(표1), 1세대1주택은 더 큰 우대 공제(표2)가 적용됩니다.
| 구분 | 공제율 |
|---|---|
| 일반 (상업용·토지) — 표1 | 보유 3년 6% ~ 15년 30% (연 2%) |
| 1세대1주택 — 표2 (보유) | 보유 3년 12% ~ 10년 40% (연 4%) |
| 1세대1주택 — 표2 (거주) | 거주 2년 8% ~ 10년 40% (연 4%) |
2년 이상 보유한 경우 과세표준에 따라 6~45% 누진세율이 적용됩니다(여기에 지방소득세 10% 별도).
| 과세표준 | 세율 (누진공제) |
|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% |
| ~5,000만원 | 15% (−126만) |
| ~8,800만원 | 24% (−576만) |
| ~1.5억원 | 35% (−1,544만) |
| ~3억원 | 38% (−1,994만) |
| ~5억원 | 40% (−2,594만) |
| ~10억원 | 42% (−3,594만) |
| 10억원 초과 | 45% (−6,594만) |
단기 매도일수록 세율이 급격히 높아지므로, 보유기간 2년은 양도세에서 매우 중요한 분기점입니다.
1세대가 1주택만 보유하고 2년 이상 보유(조정대상지역 취득분은 2년 거주)한 경우, 양도가액 12억원 이하까지는 양도세가 전액 비과세됩니다.
상가주택(겸용주택)은 2022년 개정으로 주택면적이 상가면적보다 클 때만 전체를 주택으로 보고, 고가주택(12억 초과)은 무조건 면적비율로 분리계산합니다.
양도가액: 13억 / 취득가액: 10억 / 필요경비: 6,100만(취득세 4,600 + 기타 1,500)
양도차익: 13억 − 10억 − 6,100만 = 2억 3,900만
장기보유특별공제(5년·일반 10%): 2억 3,900만 × 10% = 2,390만
과세표준: 2억 3,900만 − 2,390만 − 250만(기본공제) = 2억 1,260만
산출세액: 2억 1,260만 × 38% − 1,994만 = 약 6,084만
지방소득세(10%): 약 608만 → 총 약 6,692만 원