⚠ 중개보수는 양도 시 필요경비로 인정되어 양도차익을 줄여줍니다. 반드시 현금영수증 또는 세금계산서를 받아두세요.
장기보유특별공제율
일반 부동산 (상가 등): 3년 이상 보유 시 연 2%, 최대 30% (15년)
1세대 1주택 (고가): 보유 연4% + 거주 연4% = 최대 80% (10년+10년)
1년 미만: 공제 없음, 세율 50% / 1~2년: 공제 없음, 세율 40%
시행 확정주택 양도 특례 — 이미 적용이 시작된 변경시행령 개정 · 국회 의결 불필요
조정대상지역 일시적 2주택 특례기간 3년 → 2년.'26.8.4 이후 신규 취득분부터 적용되며, 양도세는 '26.10.1 이후 종전주택 양도분, 종부세는 '27.6.1 납세의무 성립분부터입니다. '26.8.3 이전에 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 종전 3년 규정이 그대로 적용됩니다.
상생임대주택 거주요건(2년) 면제 특례 종료.~'26.12.31 까지 상생임대차계약을 체결·임대개시해야 하며, 이후에는 계약 종료 후 1년 내 양도분에 한해서만 1세대1주택 비과세·장특공제의 2년 거주요건 면제가 인정됩니다.
조정대상지역 매입임대 아파트 양도세 중과배제·장특공제 우대 단계적 폐지.'26.10.1 시행 — '27년 양도까지는 현행(중과배제·우대 50%), '28년 1/2 중과·우대 축소(30%), 이후 중과 적용·우대 배제. '27.1.1 기준 임대의무 기간 중이라면 연도가 아니라 「임대의무 종료일」이 기준이 됩니다 — 종료 후 1년 내 양도 시 중과배제·우대 50%, 1~2년 1/2 중과·우대 30%, 2년 경과 후에는 혜택이 모두 사라집니다.
위 3건은 시행령 개정 사항으로 국회 통과와 무관하게 시행일이 확정되어 있습니다. 본 계산기 결과에는 반영되어 있지 않으므로, 해당 사례는 반드시 세무사 확인을 받으세요.
개편안2026년 세제개편안 — 양도세 관련'26.8.3 발표 · 정기국회 제출 예정
장기보유특별공제 명칭 이원화. 주택은 「장기거주소득공제」, 상가·오피스 등 주택 외 부동산은 「장기보유소득공제」로 명칭이 바뀝니다. 공제율 연 2%·최대 30%는 그대로여서 상업용 부동산 계산 결과에는 변동이 없습니다.
1세대 1주택 장특공제가 보유 → 거주 중심으로 전환. '27년은 현행(보유 연 4% + 거주 연 4%) 유지, '28년 거주 연 6% + 보유 연 2%, '29년 이후 거주 연 8% 단독(최대 80%). 거주하지 않은 기간은 공제를 받을 수 없게 됩니다.
장기거주소득공제 한도 신설. 현재는 한도가 없으나 '28년 20억원 → '29년 이후 10억원으로 상한이 생깁니다.
다주택자(비조정대상지역) 공제도 거주 기준으로. 현행 보유 연 2%(최대 30%) → '28년 보유 연 1% 또는 거주 연 2% → '29년 이후 거주 연 2%(최대 30%).
장기 거주 1주택 기본공제 대폭 확대. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대1주택은 기본공제가 연 250만원 → 연 2,500만원으로 상향됩니다.
비사업용 토지 과세 정상화.'27년 유예 후 '28년 시행 — 나대지·잡종지 등 비사업용 토지는 장기보유특별공제가 전면 배제되고, 중과세율이 기본세율 +10%p → +20%p(법인 추가과세 10% → 20%)로 인상됩니다.