취득세
완벽 가이드.

취득세는 부동산을 취득(매매·신축·상속·증여)할 때 지방자치단체에 내는 지방세입니다. 흔히 "취득세"라고 부르지만 실제로는 세 가지가 함께 부과됩니다.

• 취득세 본세 — 과세표준(취득가액)에 세율을 곱한 본 세금
• 지방교육세 — 취득세에 부가되는 교육 재원
• 농어촌특별세 — 일부 취득에 부가 (전용 85㎡ 이하 국민주택은 비과세)

그래서 상업용 건물의 "취득세 4.6%"는 본세 4% + 지방교육세 0.4% + 농특세 0.2%를 합한 숫자입니다.

상업용 부동산은 가격·면적과 무관하게 4.6% 단일입니다. 반면 주택은 가격·주택 수·지역(조정대상지역)에 따라 크게 달라집니다.

상업용 4.6%의 구성

• 취득세 본세 4.0% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2% = 4.6%

주택 중과 시 부가세목 (참고)

다주택·법인 주택 중과(8%·12%) 시 지방교육세는 0.4% 고정, 농어촌특별세는 전용 85㎡ 초과 기준 8%→0.6% / 12%→1.0%가 더해집니다. (85㎡ 이하 국민주택은 농특세 비과세) 과밀억제권역 법인의 부동산 취득은 별도 중과 규정이 적용되니 전문가 확인이 필요합니다.

실제 매입에는 취득세 외에도 등기 과정의 부대비용 — 제비용이 듭니다. 이를 빼고 자금 계획을 세우면 잔금일에 당황하게 됩니다.

부동산 소유권이전등기 시에는 제1종 국민주택채권을 의무 매입해야 합니다. 대부분은 보유하지 않고 즉시 매도(할인)하므로, 실제 비용은 채권을 사고팔 때 발생하는 할인 손실입니다.

매입비율 (소유권이전등기 기준)

• 비주택 건물 (건물 시가표준액): 서울·광역시 1천만~1.3억 1.0% / 1.3억 초과 1.6%
• 토지 (공시지가 합계): 서울·광역시 5백만~5천만 2.5% / 5천만~1억 4.0% / 1억 초과 5.0%
• 주택 (건물+토지 합산, 서울·광역시): 1억~1.6억 2.1% / 1.6억~2.6억 2.3% / 2.6억~6억 2.6% / 6억 초과 3.1%

비주택(상업용)은 건물·토지를 따로 비율 적용 후 합산하고, 주택은 건물+토지 합산 시가표준액 하나로 계산합니다.

• 60일 기한: 잔금일·등기일 중 빠른 날부터 60일 이내 신고·납부. 보통 법무사가 등기와 함께 대행합니다.
• 과세표준: 2023년부터 유상취득은 원칙적으로 실제 거래가액(매매가)이 과세표준입니다.
• 중과 판정: 주택 수·조정대상지역·법인 여부에 따라 8~12% 중과가 적용될 수 있어, 다주택·법인은 반드시 사전 검토가 필요합니다.
• 감면: 생애최초 주택, 임대주택 등 일부는 감면이 있으나 상업용은 해당 없음이 일반적입니다.