상업용 부동산 핵심 용어 사전

연간 총 임대수입을 매매가로 나눈 단순 수익률입니다. (연 임대료 / 매매가) × 100으로 계산합니다. 운영비와 공실을 반영하지 않기 때문에 실제 수익률보다 항상 높게 나옵니다. 매물 비교 시 1차 필터로 활용하되, 투자 결정은 NOI 기준 수익률로 판단해야 합니다.

연간 총 임대수입에서 운영비(관리비, 수선비, 보험료 등)와 공실 손실을 차감한 금액입니다. 대출이자와 소득세는 포함하지 않습니다. 건물이 실제로 벌어들이는 순수한 영업 수익을 뜻하며, Cap Rate 계산의 기초가 됩니다.

NOI / 매매가 × 100으로 계산하는 수익률 지표입니다. 운영비를 반영하기 때문에 표면수익률보다 정확하며, 서로 다른 건물의 투자 가치를 비교할 때 가장 널리 사용됩니다. Cap Rate가 높을수록 투자 대비 수익이 높다는 뜻이지만, 그만큼 리스크가 클 수 있습니다.

전체 임대 가능 면적 중 비어 있는 면적의 비율입니다. 공실률이 높으면 실제 수익이 표면수익률보다 크게 떨어집니다. 상업용 부동산에서는 통상 5~10% 수준의 공실 리스크를 감안하고 수익률을 계산하는 것이 일반적입니다.

담보물건의 가치 대비 대출금액의 비율입니다. 대출금액 / 담보가치 × 100으로 계산합니다. 상업용 부동산은 일반적으로 LTV 50~80% 범위에서 대출이 이루어지며, 금융기관과 물건의 조건에 따라 차이가 있습니다.

연간 임대소득 / 연간 대출이자로 계산하는 지표입니다. 임대 수입으로 대출이자를 얼마나 감당할 수 있는지를 나타냅니다. 대부분의 은행이 내부 심사 기준으로 RTI를 검토하며, 일반적으로 은행은 1.5 이상, 보험사는 1.3 이상을 요구합니다. RTI가 기준에 미달하면 대출 한도가 줄거나 승인이 어려울 수 있습니다.

차주의 연간 소득 대비 모든 금융부채의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부 등 모든 부채가 포함됩니다. 개인 명의 상업용 부동산 대출 시에도 DSR 규제가 적용될 수 있습니다.

대출 기간 동안 이자만 납부하고, 만기일에 원금을 한꺼번에 상환하는 방식입니다. 월 부담이 가장 적지만 총 이자 부담은 가장 큽니다. 상업용 부동산 대출에서 가장 흔하게 사용되는 상환 방식입니다.

매달 동일한 금액(원금 + 이자)을 상환하는 방식입니다. 초기에는 이자 비중이 크고 후반으로 갈수록 원금 비중이 커집니다. 매월 상환액이 일정해서 자금 계획을 세우기 쉽습니다.

부동산을 취득할 때 납부하는 지방세입니다. 상업용 부동산의 취득세율은 4.6%(취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2%)입니다. 주택의 경우 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라집니다.

상업용 건물을 매매할 때 건물 가격에 대해 부과되는 10%의 부가가치세입니다. 토지에는 부가세가 없으므로 건물과 토지 가격을 분리(안분)해야 합니다. 일반적으로 기준시가 비율로 안분하며, 포괄양도양수 계약을 체결하면 부가세 부담 없이 거래할 수 있습니다.

매년 6월 1일 기준으로 부동산 소유자에게 부과되는 보유세입니다. 건물분 재산세와 토지분 재산세로 나뉘며, 7월과 9월에 각각 납부합니다. 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산출합니다.

일정 기준을 초과하는 부동산을 보유한 경우에 부과되는 국세입니다. 상업용 건물의 부속 토지는 종합합산과세 대상으로, 공시가격 합산액이 5억 원을 초과하면 종부세가 부과됩니다. 12월에 납부합니다.

부동산을 매도할 때 발생한 양도차익(매도가 - 취득가 - 필요경비)에 대해 부과되는 세금입니다. 보유기간이 길수록 장기보유특별공제를 많이 받을 수 있으며, 법인의 경우 별도의 양도세가 아닌 법인세로 과세됩니다.

양도소득세 계산 시 양도차익에서 공제되는 비용입니다. 취득 시 납부한 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 보유 기간 중 지출한 자본적 지출(증축, 리모델링 등)이 포함됩니다. 영수증과 증빙을 보관해야 인정받을 수 있습니다.

부동산을 3년 이상 보유한 경우 양도차익에서 일정 비율을 공제하는 제도입니다. 상업용 부동산은 보유기간에 따라 연 2%씩, 최대 15년 보유 시 30%까지 공제됩니다. 1세대 1주택의 경우 보유·거주기간 합산으로 최대 80%까지 공제됩니다.

정부가 매년 공시하는 토지의 단위면적당 가격입니다. 재산세, 종부세, 양도세 등 각종 세금 산정의 기초가 됩니다. 실거래가와는 차이가 있으며, 통상 시세의 60~80% 수준으로 형성됩니다.

국세청이 매년 고시하는 건물의 가격입니다. 건물분 부가세 안분 계산, 상속·증여세 산정 등에 사용됩니다. 토지의 기준시가는 개별공시지가이며, 건물의 기준시가는 국세청 기준시가를 적용합니다.

감정평가사가 현장 조사와 시장 분석을 통해 산정한 부동산의 가치입니다. 은행 대출 시 담보가치 산정, 경매, 보상, 법원 감정 등에서 활용됩니다. 실거래가, 공시지가와는 별개의 독립적인 가격 기준입니다.

하나의 매매가를 토지와 건물로 나누는 것을 말합니다. 상업용 부동산 매매 시 건물분 부가세 계산, 감가상각비 산정 등에 필요합니다. 일반적으로 기준시가 비율로 안분하며, 감정평가를 통한 안분도 가능합니다.

사업체의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전하는 거래 방식입니다. 상업용 부동산에서 포괄양도양수 계약을 체결하면 건물분 부가가치세를 별도로 주고받지 않아도 됩니다. 매도자가 사업자이고 매수자가 사업자등록을 해야 하는 등 요건이 있습니다.

건물 매매 시 기존 임대차 계약이 매수인에게 그대로 이전되는 것을 말합니다. 상가건물임대차보호법에 의해 임차인의 계약갱신요구권 등이 보호되므로, 매수 전 기존 임대차 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

타인 자본(대출)을 활용하여 투자 수익률을 높이는 전략입니다. 대출 이자율보다 투자 수익률이 높으면 레버리지 효과로 자기자본 수익률이 올라갑니다. 반대로 수익률이 이자율보다 낮으면 역레버리지가 발생해 손실이 확대됩니다.