상업용 부동산 매입 시 은행 대출의 가부를 결정하는 RTI(임대수익비율).
개념부터 계산법, 은행별 기준, 실전 대응법까지 정리합니다.
상업용 건물을 매입할 때 대부분 은행 대출을 이용합니다. 이때 은행이 대출 심사에서 가장 중요하게 보는 지표가 바로 RTI(Rent To Interest ratio, 임대수익비율)입니다. RTI가 기준에 미달하면 아무리 좋은 건물이라도 대출이 나오지 않을 수 있습니다.
RTI는 연간 임대수익이 연간 대출이자의 몇 배인지를 나타내는 비율입니다. 쉽게 말해, "이 건물의 임대료 수입으로 대출이자를 충분히 감당할 수 있는가?"를 판단하는 지표입니다.
예를 들어 연간 임대수익이 6,000만 원이고 연간 대출이자가 4,000만 원이면, RTI는 1.5입니다. 임대료로 이자를 갚고도 2,000만 원이 남는다는 뜻입니다.
은행마다 요구하는 RTI 기준이 다르지만, 일반적인 기준은 다음과 같습니다.
2018년 금융당국의 RTI 규제 도입 이후, 시중은행은 RTI 1.5 이상, 보험사는 RTI 1.3 이상을 일반적인 기준으로 적용하고 있습니다. 다만 이는 가이드라인이며, 각 은행 지점과 심사역의 재량에 따라 다를 수 있습니다.
조건:
• 매매가: 20억 원
• 대출금: 12억 원 (LTV 60%)
• 대출금리: 연 4.5%
• 월 임대수익: 700만 원 (연 8,400만 원)
계산:
• 연간 대출이자: 12억 × 4.5% = 5,400만 원
• RTI: 8,400만 ÷ 5,400만 = 1.56
→ RTI 1.5 이상이므로 대출 승인 가능성 높음
매입하려는 건물의 RTI가 기준에 미달할 때 고려할 수 있는 방법들입니다.
가장 직접적인 방법입니다. 대출 비율(LTV)을 낮추면 이자 부담이 줄어 RTI가 올라갑니다. 자기자본 비중을 높여야 하므로 자금 계획 재검토가 필요합니다.
같은 대출금이라도 금리가 낮으면 연간 이자가 줄어 RTI가 개선됩니다. 시중은행, 보험사, 저축은행 등 여러 금융기관의 금리를 비교하세요. 특히 보험사는 RTI 기준이 상대적으로 느슨한 경우가 있습니다.
현재 시세 대비 임대료가 낮게 책정된 건물이라면, 매입 후 임대료 조정을 통해 RTI를 개선할 수 있습니다. 다만 은행 심사는 현재 임대차 계약 기준으로 하므로, 미래 임대료 상승분은 인정되지 않는 경우가 많습니다.
본인 소유의 다른 부동산을 추가 담보로 제공하면, RTI가 기준에 약간 미달하더라도 대출이 가능할 수 있습니다.
은행마다 다르지만, 일반적으로 보증금의 연간 환산 이자(보증금 × 적용 이율)를 임대수익에 포함하는 경우가 많습니다. 월세 전환율 기준으로 환산하는 은행도 있습니다.
은행은 현재 실제 임대 중인 면적 기준으로 임대수익을 산정합니다. 공실이 많으면 RTI가 낮아져 대출이 어려워집니다. 매입 전 공실률을 반드시 확인하세요.
아직 임차인이 없는 신축 건물은 감정평가사의 예상 임대료 또는 주변 시세 기준으로 RTI를 산정합니다. 이 경우 은행마다 적용 방식이 크게 다를 수 있으므로 사전 상담이 필수입니다.