실제 수익률 NOI · Cap Rate 계산기

표면수익률이란?

표면수익률(Gross Yield)은 건물의 연간 총 임대수익을 매매가로 나눈 비율입니다. 운영비용을 전혀 고려하지 않은 단순 수익률이기 때문에, 실제로 건물주가 손에 쥐는 수익과는 차이가 있습니다.

표면수익률 = 연간 총 임대수익 ÷ 매매가 × 100

매물 정보에서 흔히 "수익률 5%"라고 표시되는 것이 대부분 이 표면수익률입니다. 관리비, 수선비, 보유세 등 실제 지출을 빼지 않은 숫자이므로, 이 수치만 보고 투자를 결정하면 기대보다 수익이 낮을 수 있습니다.

NOI(순영업소득)란?

NOI(Net Operating Income)는 연간 총 임대수익에서 실제 운영비용을 모두 차감한 순수익입니다. 건물을 보유하고 운영하면서 실제로 남는 돈이라고 이해하면 됩니다.

NOI = 연간 총 임대수익 - 연간 운영비용(관리비 + 수선비 + 보험료 + 보유세 등)

NOI 계산 시 대출이자(융자 상환), 소득세, 감가상각비는 포함하지 않습니다. 이들은 건물의 운영과 직접 관련이 없고, 투자자의 개인 상황(대출 비율, 세율 등)에 따라 달라지기 때문입니다.

Cap Rate(자본환원율)이란?

Cap Rate(Capitalization Rate)은 NOI를 매매가로 나눈 비율로, 운영비용을 반영한 실제 투자 수익률입니다.

Cap Rate = NOI ÷ 매매가 × 100

같은 가격대의 건물이라도 Cap Rate이 높을수록 실질 수익이 높다는 뜻이므로, 매물을 비교할 때 가장 신뢰할 수 있는 지표입니다. 또한 Cap Rate을 알면 건물의 적정 가치를 역산할 수도 있습니다.

적정 매매가 = NOI ÷ Cap Rate

예를 들어 연간 NOI가 5,000만 원이고 해당 지역의 평균 Cap Rate이 4%라면, 이 건물의 적정 가치는 5,000만 ÷ 0.04 = 12억 5,000만 원으로 추정할 수 있습니다.

표면수익률 vs Cap Rate — 왜 차이가 나나?

표면수익률은 "돈이 들어오는 것"만 보고, Cap Rate은 "돈이 나가는 것"까지 반영합니다. 건물이 오래되어 수선비가 많이 들거나, 공용부분 관리비 부담이 큰 건물일수록 두 수치의 차이가 커집니다. 투자자 입장에서는 표면수익률이 아무리 높아도, Cap Rate이 낮으면 실제 수익이 적다는 의미이므로 반드시 두 수치를 함께 비교해야 합니다.